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市街化調整区域で建築許可を得るための基準と手続きを解説
市街化調整区域で建築許可を得るための基準と手続きを解説
市街化調整区域は、都市計画法に基づき「市街化を抑制すべき区域」と定められており、原則として建物の建築や宅地の造成が制限されています。しかし、一定の条件を満たし、知事等の建築許可を得ることで、住宅や店舗を建てることが可能です。本記事では、市街化調整区域で建築許可を受けるための具体的な基準や、都市計画法第34条の例外規定について解説します。専門的な知識が必要となる調整区域での土地活用や売却にお悩みの方は、株式会社オーナーズへご相談ください。
目次
市街化調整区域とは？建築が制限される理由
市街化調整区域とは、無秩序な市街化を防止し、農地や自然環境を保全するために指定された区域です。都市計画法第7条において「市街化を抑制すべき区域」と定義されています（出典：e-Gov法令検索 都市計画法）。この区域では、インフラ整備が限定的であるため、一般住宅の建築は厳しく制限されています。一方で、農業従事者の住宅や、その地域に必要不可欠な公益施設などは例外的に認められることがあります。
建築許可（都市計画法第34条）が認められる主な基準
市街化調整区域内で開発行為や建築を行うには、都市計画法第34条に規定される「立地基準」をクリアしなければなりません。主な許可基準には以下のものがあります。
- 第1号：周辺の居住者の利便を供するための店舗（コンビニエンスストアや診療所など）
- 第9号：道路の休憩施設や給油所（ガソリンスタンドなど）
- 第11号：条例で指定された既存集落内の区域における建築
- 第14号：都道府県知事等が開発審査会の議を経て認めるもの
特に第14号は、やむを得ない事情があると判断された場合に適用されますが、自治体ごとの運用基準が異なるため、事前の確認が重要です（出典：国土交通省 都市計画制度の概要）。
建築許可申請の手続きと流れ
建築許可を得るまでの一般的な流れは以下の通りです。まず、自治体の都市計画担当窓口にて「事前相談」を行います。ここでは、計画している建物が立地基準に合致するか、インフラの接続が可能かなどが審査されます。その後、正式な「開発許可申請」または「建築許可申請（都市計画法第43条許可）」を行います。許可が下りるまでには、数ヶ月単位の期間を要することが一般的です。また、許可を得た後も、完了検査を受ける必要があります。
市街化調整区域の不動産活用は株式会社オーナーズへ
市街化調整区域の土地は、建築制限があるため一般の不動産市場では敬遠されがちですが、専門知識があれば有効活用や適正価格での売却が可能です。株式会社オーナーズは、市街化調整区域や再建築不可物件など、取り扱いが難しい不動産の買取・コンサルティングを専門としています。建築許可が取れるか不明な土地や、相続した調整区域の不動産処分にお困りの際は、ぜひ弊社までお問い合わせください。
まとめ
市街化調整区域での建築は原則禁止されていますが、都市計画法第34条の各号に該当し、適切な建築許可手続きを経ることで建築が可能になります。ただし、基準は非常に複雑であり、専門家による調査が欠かせません。調整区域の土地を所有しており、その価値を最大限に引き出したいとお考えの方は、実績豊富な不動産会社への相談を推奨します。
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