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親族間売買における登記手続きの流れと費用｜贈与税を回避するための注意点
親族間売買における登記手続きの流れと費用｜贈与税を回避するための注意点
親族間で不動産を売買する場合、一般的な商取引とは異なる特有の注意点が存在します。特に「登記」は不動産の所有権を第三者に証明するために不可欠な手続きですが、親族間だからといって安易に進めると、税務署から「実質的な贈与」とみなされ、多額の贈与税が課せられるリスクがあります。本記事では、不動産活用の専門家であるHonorsの視点を交え、親族間売買における所有権移転登記の具体的な手順、必要書類、そして税務トラブルを避けるためのポイントを詳しく解説します。
目次
親族間売買で登記が必要な理由と重要性
親族間売買において、売買代金の支払いが完了したとしても、登記手続きを行わなければ法的な所有権を確定させることはできません。登記を怠ると、万が一売主が亡くなった際に、その不動産が相続財産に含まれてしまい、他の親族との間で遺産分割協議が必要になる事態を招きます。また、将来的に不動産を売却したり、担保に入れて融資を受けたりすることも不可能になります。親族という信頼関係があっても、権利関係は書面と登記で明確に管理することが、将来の親族トラブルを防ぐ唯一の手段です。
親族間売買の登記手続きの全体的な流れ
親族間での売買手続きは、不動産会社を介さない場合もありますが、以下のステップで進めることが推奨されます。
不動産の適正価格を確認する
親族間売買で最も重要なのが価格設定です。市場価格より著しく低い価格で売買を行うと、差額分が「贈与」と判定されます。まずは、不動産鑑定士の鑑定を受けるか、Honorsのような専門会社に査定を依頼し、適正な時価を把握することから始めます。路線価や近隣の取引事例を参考に、税務署に説明可能な根拠を用意しておく必要があります。
売買契約書の作成と締結
親族間であっても必ず売買契約書を作成します。契約書には、売買価格、支払い方法、引き渡し時期、所有権移転のタイミングなどを明記します。後の税務調査において、実際に売買があったことを証明する重要な証拠となります。契約書には規定の収入印紙を貼付し、消印を行うことも忘れてはいけません。
法務局への所有権移転登記申請
売買代金の決済と同時に、管轄の法務局へ所有権移転登記の申請を行います。個人で申請することも可能ですが、書類の不備があると受理されず、何度も足を運ぶ手間が生じます。確実を期すために、登記の専門家である司法書士へ依頼することが一般的です。
登記にかかる費用と税金の内訳
登記手続きには、国へ納める税金と専門家への報酬が発生します。
登録免許税の計算と負担者
所有権移転登記の際、法務局へ納める税金が登録免許税です。土地の場合は固定資産税評価額の2.0％（軽減措置がある場合はその料率）、建物の場合は2.0％となります。親族間売買では買主が負担することが多いですが、契約内容により折半する場合もあります。
司法書士への報酬相場
司法書士に登記申請を代行してもらう場合、5万円から10万円程度の報酬が相場となります。物件の数や難易度、立ち会いが必要な状況によって変動します。Honorsでは、信頼できる司法書士の紹介を含め、トータルでのコスト管理をサポートしています。
不動産取得税と印紙税
登記後、数ヶ月してから都道府県より不動産取得税の納付書が届きます。これも固定資産税評価額に基づいて計算されます。また、売買契約書に貼付する印紙税は、契約金額に応じて数百円から数万円必要になります。これら諸費用の概算は、事前に計算しておくことが賢明です。
親族間売買特有の注意点とリスク
第三者間の取引とは異なり、親族間だからこそ陥りやすい落とし穴があります。
低額譲渡による「みなし贈与」のリスク
時価の半分以下の価格で売却するなど、不当に安い価格での取引を「低額譲渡」と呼びます。この場合、時価と売買価格の差額に対して贈与税が課せられます。贈与税の税率は所得税よりも高いため、節税のつもりが逆に多額の納税を強いられる結果になりかねません。客観的な価格算出が不可欠です。
住宅ローンの利用が難航する場合がある
多くの金融機関は、親族間売買に対する融資に消極的です。その理由は、資金使途が不明確になりやすく、贈与税逃れや資金洗浄を疑われる可能性があるためです。融資を利用して親族から購入する場合は、事業内容や透明性を重視する専門会社のアドバイスを受けながら、審査に通りやすいスキームを構築する必要があります。
Honorsが提案する円満な親族間売買のサポート
不動産コンサルティングを行うHonorsでは、複雑な親族間売買において、適切な時価査定から契約書の作成、登記手続きの調整までワンストップでサポートを提供しています。親族間の合意形成は感情的になりやすい側面もありますが、第三者である専門家が介在することで、法的な客観性と公平性を保つことができます。売主様、買主様双方が納得し、将来にわたって税務トラブルの不安を残さないための体制を整えています。
まとめ
親族間売買の登記は、単なる名義変更以上の意味を持ちます。それは、親族間の大切な資産を法的に守り、不要な税務リスクを回避するための手続きです。適切な価格設定と正確な登記手続きを行うことで、後悔のない不動産移転が可能になります。手続きに不安を感じる方や、適正価格の算出にお悩みの方は、ぜひ一度Honorsへご相談ください。専門的な知見をもとに、円満な取引を全力でバックアップいたします。