分筆（土地分割）の手続きと費用｜相続や売却で知っておくべき注意点

所有している広い土地を有効活用したり、相続時に公平に分けたりするために検討されるのが「分筆」です。土地を分けるという単純な行為に思えますが、法律的な登記手続きや境界確定測量など、専門的なプロセスが欠かせません。不動産鑑定やコンサルティングを行うhonorsでは、こうした土地の権利関係の整理に関するご相談も多く承っております。本記事では、分筆の基本的な定義から、具体的な流れ、かかる費用の目安、そして失敗しないための注意点まで詳しく解説します。

目次

• 分筆の基礎知識
  • 分筆とは土地を切り分けて登記すること
  • 「分割」との言葉の違い
• 分筆を行う主なメリット
  • 土地の一部を売却できる
  • 相続時のトラブルを未然に防ぐ
  • 税金の負担を軽減できる場合がある
• 分筆手続きの具体的な流れ
  • 土地家屋調査士への依頼
  • 境界確定測量の実施
  • 分筆登記の申請
• 分筆にかかる費用の内訳
• 分筆を行う際の重要な注意点
  • 接道義務と最低敷地面積の制限
  • 抵当権設定がある場合の処理
• まとめ

分筆の基礎知識

土地の単位は「筆（ひつ）」と呼ばれ、1つの土地を複数の筆に分ける手続きを「分筆（ぶんぴつ）」と言います。まずはその基本的な定義と、混同されやすい言葉との違いを確認しましょう。

分筆とは土地を切り分けて登記すること

分筆とは、登記簿上で1つの土地（1筆）として登録されているものを、2つ以上の土地に分割して新しく登記し直す手続きを指します。分筆が行われると、それぞれの土地に新しい地番が割り振られ、独立した不動産として売買や贈与が可能になります。honorsのような不動産専門家が関わる現場では、将来的な資産価値を見越した適切なラインでの分筆が推奨されます。

「分割」との言葉の違い

一般的に「土地を分ける」ことを分割と言いますが、不動産登記の文脈では「分筆」が正式な名称です。一方、建築基準法上の用語として「分割」という言葉が使われることがあり、これは登記は変えずに敷地の範囲だけを分ける場合を指すことがあります。混乱を避けるため、法的な権利を分ける場合は「分筆」という言葉を使用するのが適切です。

分筆を行う主なメリット

土地を分筆することには、資産運用や管理の面で多くの利点があります。ここでは代表的な3つのメリットを挙げます。

土地の一部を売却できる

広すぎる土地は、そのままでは買い手が見つかりにくいだけでなく、価格が高額になりすぎて成約に至らないケースが多々あります。分筆を行って扱いやすいサイズに切り分けることで、買い手のニーズに合わせた売却が可能になります。残した土地には引き続き住み続けながら、売却代金で住宅ローンを完済するといった計画も立てやすくなります。

相続時のトラブルを未然に防ぐ

不動産を複数の相続人で共有状態にすると、将来的に売却や活用の意思決定が困難になります。あらかじめ分筆を行い、それぞれの相続人が単独で所有できるようにしておくことで、遺産分割協議をスムーズに進めることができます。honorsでは、相続評価額を考慮した公平な分筆案の策定支援も行っております。

税金の負担を軽減できる場合がある

土地の形状や接道状況によっては、分筆によって評価額が下がり、固定資産税や相続税の節税につながる可能性があります。例えば、奥行きが極端に長い土地を分筆し、一方を奥まった「旗竿地」にすることで、その部分の評価を下げられるケースがあります。ただし、これは税務上の高度な判断が必要となるため、専門家への相談が必須です。

分筆手続きの具体的な流れ

分筆は所有者が勝手に行うことはできず、一定の手続きを経る必要があります。平均的な期間として、着手から完了まで3ヶ月から半年程度を見込んでおくのが一般的です。

土地家屋調査士への依頼

分筆登記は、図面の作成や現地の測量が必要なため、専門職である「土地家屋調査士」に依頼するのが通常です。土地家屋調査士は、法務局にある資料を調査し、現地の状況と照らし合わせる作業から開始します。

境界確定測量の実施

分筆を行う前提条件として、対象となる土地の全ての境界が確定している必要があります。隣地の所有者立ち会いのもと、境界杭の確認や境界承諾書の取り交わしを行います。この「境界確定」が最も時間を要するプロセスであり、隣人との合意が得られない場合は分筆手続きが進められないこともあるため注意が必要です。

分筆登記の申請

測量が完了し、新しい図面（地積測量図）が作成されたら、法務局へ分筆登記を申請します。申請後、登記官による審査を経て、新しい登記識別情報通知（いわゆる権利証）が発行されれば完了です。

分筆にかかる費用の内訳

分筆にかかる費用は、土地の広さや隣接地の数、境界確定の有無によって大きく変動します。主な内訳は以下の通りです。

• 登録免許税：分筆後の筆数につき1,000円。
• 土地家屋調査士への報酬：一般的な宅地の場合、境界確定測量を含めて40万円から80万円程度が目安となります。
• 諸経費：登記簿謄本の取得費用や、境界杭の設置費用などが数万円程度かかります。

境界が既に確定しており、地積測量図も現況と一致している場合は、測量費用を大幅に抑えられることもありますが、古い測量図は精度が低いため再測量を求められるのが一般的です。

分筆を行う際の重要な注意点

安易に土地を分けてしまうと、その後の利用に重大な支障をきたす恐れがあります。特に以下の2点は必ず確認してください。

接道義務と最低敷地面積の制限

都市計画区域内では、原則として道路に2メートル以上接していない土地には建物を建てることができません。分筆後の土地がこの「接道義務」を満たさない場合、その土地は「再建築不可」となり、価値が著しく下落します。また、自治体によっては条例で「最低敷地面積」を定めている場合があり、それ以下の広さに分筆することは制限されます。

抵当権設定がある場合の処理

土地に銀行の抵当権が設定されている場合、分筆しても全ての筆に抵当権が残ります。一部を売却する際には、その土地から抵当権を抹消するために金融機関との事前交渉が必要になります。売却代金でローンを一部返済する等の条件を提示し、承諾を得るプロセスを忘れないようにしましょう。

まとめ

分筆は、土地の資産価値を最適化し、円滑な相続や売却を実現するための強力な手段です。しかし、境界確定の手間や費用の発生、さらには法的な制限など、クリアすべき課題も少なくありません。honorsでは、不動産鑑定の知見を活かし、土地のポテンシャルを最大限に引き出すアドバイスを提供しております。分筆を含めた土地の活用計画にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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