不動産鑑定士に依頼する鑑定評価額の算出方法と費用相場の解説

不動産の売却や相続、親族間売買などの場面において、対象物件の客観的かつ適正な価値を把握することは極めて重要です。不動産鑑定士が作成する「不動産鑑定評価書」は、法律に基づいた高度な専門性と信頼性を有しており、公的な証明書類として広く認められています。本記事では、鑑定評価額がどのように算出されるのか、また依頼時に発生する費用の目安について、株式会社オナーズの知見に基づき詳しく解説します。

目次

• 不動産鑑定士が鑑定評価額を算出する3つの手法
• 不動産鑑定にかかる費用の内訳と相場
• 不動産鑑定評価を依頼すべきケースとメリット
• まとめ

不動産鑑定士が鑑定評価額を算出する3つの手法

不動産鑑定士は、国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」に基づき、複数の視点から多角的に物件を評価します。主な算出手法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります（出典：国土交通省 不動産鑑定評価基準）。

原価法は、対象不動産を再調達した場合にかかるコストから減価修正を行って価格を導き出す手法です。主に建物や戸建ての評価に用いられます。取引事例比較法は、近隣の類似した取引事例を収集し、事情補正や時点修正を行って価格を算出するもので、マンションや土地の評価で一般的です。収益還元法は、その不動産が将来生み出すと期待される収益を現在価値に割り戻す手法で、投資用不動産の評価に不可欠です。これらの手法を適切に組み合わせることで、精度の高い鑑定評価額が決定されます。

不動産鑑定にかかる費用の内訳と相場

不動産鑑定を依頼する際の費用（鑑定報酬）は、対象物件の種類、規模、および評価額の総額によって変動するのが一般的です。日本不動産鑑定士協会連合会がかつて示していた報酬基準を参考にしている事務所が多く、概ね20万円から50万円程度が標準的な相場となりますが、特殊な案件や大規模な土地の場合はそれ以上になることもあります。

費用の内訳には、基本報酬のほかに実費（公図・登記事項証明書の取得費用、現地調査の交通費など）が含まれます。株式会社オナーズでは、ご依頼内容に合わせて事前に明確な見積もりを提示し、納得感のある費用体系でサービスを提供しています。鑑定評価書よりも簡易的な「価格調査報告書」を選択することで、用途によっては費用を抑えることも可能です。

不動産鑑定評価を依頼すべきケースとメリット

不動産鑑定士による評価が必要となる代表的なケースは、税務署や裁判所に対する証拠資料が必要な場合です。例えば、親族間や同族会社間での売買では、不当に低い価格での取引を疑われ贈与税の対象となるリスクがありますが、鑑定評価額に基づいた取引を行うことで税務上のトラブルを未然に防ぐことができます。

また、遺産分割協議において不動産の分け方で意見が対立した場合や、賃料の増減額交渉を行う際にも、国家資格者である不動産鑑定士の評価は強力な根拠となります。宅地建物取引士による「査定」はあくまで販売予想価格であるのに対し、鑑定評価は法的責任を伴う公的な価格証明である点が最大の違いです。

まとめ

不動産鑑定士による鑑定評価額は、複雑な権利関係や市場動向を反映した信頼性の高い指標です。適切な費用をかけて専門家に依頼することで、適正価格での取引や円滑な相続手続きが可能になります。株式会社オナーズでは、豊富な実績を持つ不動産鑑定士が、お客様の目的に応じた最適な評価サービスを提供しています。不動産の価値評価にお困りの際は、ぜひ一度ご相談ください。

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