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都市計画法の主要用語をわかりやすく解説｜不動産開発の基礎知識
都市計画法の主要用語をわかりやすく解説｜不動産開発の基礎知識
都市計画法は、円滑な都市活動の確保と良好な都市環境の形成を目的に、土地利用のルールを定めた法律です。不動産開発や建築、土地活用を検討する際、この法律が定める制限を理解しておくことは非常に重要です。本記事では、株式会社Honorsが実務で頻出する用語を中心に、その仕組みと役割を詳しく解説します。
目次
都市計画法の目的と区域区分
都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的としています。その根幹となるのが「都市計画区域」の指定です。都市計画区域は、一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域を指します（出典：国土交通省 都市計画制度の概要）。
さらに、都市計画区域内は「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分されることがあります（区域区分）。市街化区域は「すでに市街地を形成している区域」または「概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。一方、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」であり、原則として建物の建築や開発行為が厳しく制限されます。
土地利用を制限する「用途地域」の基本
用途地域とは、市街化区域内において、住居、商業、工業など、土地の用途に応じて13種類に分類された地域区分です。これにより、住宅地の隣に騒音の大きな工場が建つといった混乱を防ぎ、合理的な土地利用を実現します。
用途地域ごとに、建築できる建物の種類だけでなく、建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延べ面積の割合）の制限が定められています。株式会社Honorsでは、これらの法規制を遵守しながら、最適な土地活用の提案を行っています。計画地の用途地域を確認することは、事業の採算性を見極めるための第一歩となります。
開発許可制度と開発行為の定義
一定規模以上の土地の区画形質の変更を行う場合、知事等の「開発許可」を受ける必要があります。これを開発許可制度と呼びます。ここでいう「開発行為」とは、建築物の建築または特定工作物の建設を目的とした、土地の区画形質の変更を指します（出典：国土交通省 開発許可制度の概要）。
許可が必要となる規模は原則として1,000平方メートル以上（三大都市圏の一定地域では500平方メートル以上）ですが、自治体の条例により引き下げられている場合もあります。また、市街化調整区域での開発行為は、法第34条に規定される「立地基準」を満たす必要があり、専門的な判断が求められます。許可手続きを円滑に進めるためには、事前の周辺環境調査や行政協議が不可欠です。
まとめ
都市計画法は、区域区分や用途地域、開発許可制度などを通じて、計画的な街づくりを支えています。これらの用語や仕組みを正しく把握することは、不動産トラブルを避け、資産価値を最大化させるために欠かせません。株式会社Honorsでは、都市計画法に関わる複雑なコンサルティングから実務のサポートまで幅広く対応しています。土地利用や開発計画でお困りの際は、ぜひお気軽にご相談ください。