マンション建て替え円滑化法の概要と権利変換の仕組み

築年数の経過したマンションの再生において、区分所有法に基づく建て替えは合意形成のハードルが高いとされてきました。その課題を解決するために制定されたのが「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（マンション建て替え円滑化法）」です。本記事では、株式会社オーナーズが培ってきた知見をもとに、円滑化法の主要な制度である「建替え組合」や「権利変換手続」について詳しく解説します。

目次

• マンション建て替え円滑化法の目的と建替え組合
• 権利変換手続によるスムーズな資産移行
• 敷地売却制度と法改正の最新動向
• まとめ

マンション建て替え円滑化法の目的と建替え組合

マンション建て替え円滑化法は、従来の区分所有法だけでは困難だった手続きを簡素化・円滑化することを目的としています。特に重要なのが「マンション建替え組合」の設立です。区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成で建て替え決議がなされた後、都道府県知事等の認可を受けることで組合が法人格を持ち、事業の主体となります。これにより、個別の区分所有者が契約主体となる煩雑さを避け、組織的な事業推進が可能になります（出典：国土交通省「マンション建替え円滑化法の概要」）。

権利変換手続によるスムーズな資産移行

円滑化法の最大の特徴の一つが「権利変換手続」です。これは、従前のマンションの区分所有権や敷地利用権を、新しく建て替えられるマンションの権利に一括して置き換える仕組みです。通常の売買や登記手続きを個別に行う必要がなく、登記費用や税制面での優遇措置も受けやすくなります。株式会社オーナーズでは、こうした複雑な権利関係の整理や、事業計画の策定をサポートしています。この制度を活用することで、建て替えに参加しない住民への補償や、転出を希望する方への対応も法的に整理された枠組みの中で進めることが可能です。

敷地売却制度と法改正の最新動向

老朽化マンションの急増に対応するため、近年では耐震不足が顕著なマンションを対象とした「マンション敷地売却制度」の創設など、法改正が段階的に進んでいます。国土交通省の統計によると、2022年末時点で築40年超のマンションは約125.8万戸に達しており、今後20年で約3.5倍の445万戸にまで増加すると見込まれています（出典：国土交通省「マンションストックの現状」）。法改正により、容積率の緩和特例の対象が拡大されるなど、建て替えを促進するための環境整備が進んでいます。管理組合としては、最新の法制度を理解し、早期に修繕か建て替えかの検討を開始することが重要です。

まとめ

マンション建て替え円滑化法は、区分所有者の大切な資産を守り、安全な住環境を再生するための有効な手段です。建替え組合の設立や権利変換制度を適切に活用することで、複雑な合意形成や実務を円滑に進めることができます。株式会社オーナーズは、マンション管理の専門家として、将来を見据えた最適な再生計画をサポートいたします。老朽化や耐震性に不安を感じている管理組合様は、ぜひ一度ご相談ください。

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