マンションの自主管理に潜むデメリットと限界：将来のリスクを回避する方法

マンション管理を管理会社に委託せず、区分所有者自身で行う「自主管理」は、管理費を安く抑えられるという大きなメリットがある一方で、多くのリスクも抱えています。建物の老朽化や居住者の高齢化が進む現代において、自主管理を継続することは容易ではありません。本記事では、自主管理マンションが直面する具体的なデメリットと、資産価値を守るための解決策を、不動産管理の専門的視点から解説します。

目次

• 自主管理マンションが抱える主な5つのデメリット
• 国土交通省のデータから見る自主管理の現状と法的リスク
• 自主管理の限界を感じた時の解決策と株式会社オナーズの支援
• まとめ

自主管理マンションが抱える主な5つのデメリット

自主管理における最大のデメリットは、管理業務が一部の役員に過度な負担となって集中することです。専門的な知識が必要な建築・設備の維持管理や、煩雑な会計事務を居住者だけで行うには限界があります。また、管理費の滞納が発生した際、近隣住民同士であるために強く督促しにくいという人間関係のトラブルも散見されます。さらに、適切な修繕履歴が残されていない場合、売却時の資産価値が低く評価されたり、買主が住宅ローンを組みにくくなったりする実害も発生します。

国土交通省のデータから見る自主管理の現状と法的リスク

国土交通省が公表した「令和5年度マンション総合調査」の結果によると、管理委託をせず全て自主管理を行っているマンションは全体の約6.1％に留まっています。この背景には、マンション管理適正化法の改正による「マンション管理評価制度」の開始があり、適切な管理体制がより厳格に求められるようになったことが挙げられます。自主管理では法令遵守の確認が漏れるリスクがあり、消防点検の未実施や報告漏れなど、万が一の事故の際に理事会が法的責任を問われる可能性も否定できません（出典：国土交通省 令和5年度マンション総合調査結果）。

自主管理の限界を感じた時の解決策と株式会社オナーズの支援

自主管理による運営が困難になった場合、管理会社への一部委託や、専門家によるコンサルティングの活用が有効な手段となります。株式会社オナーズでは、理事会の負担を軽減するための第三者管理方式の導入支援や、マンション管理の透明性を高めるアドバイザリーサービスを提供しています。特定の役員に依存しない持続可能な管理体制を構築することで、将来にわたって資産価値を維持し、居住者が安心して暮らせる環境を整えることが可能です。現在の管理体制に不安がある場合は、早めに専門家へ相談することをお勧めします。

まとめ

自主管理はコスト面での利点があるものの、役員の負担増、人間関係の摩擦、資産価値の下落といった多大なリスクを内包しています。法改正や建物の老朽化といった外部環境の変化に対応するためには、プロフェッショナルの知見を取り入れることが重要です。株式会社オナーズは、それぞれのマンションの状況に合わせた最適な管理の形をご提案し、管理組合の皆様をサポートいたします。

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