民泊新法の180日ルールとは？計算方法や制限への対策を専門家が解説

民泊新法（住宅宿泊事業法）において、事業者が最も注意すべき規制の一つが180日ルールです。このルールは、住宅宿泊事業として届け出た物件で宿泊を提供できる日数を、1年間で合計180日以内に制限するものです。民泊運営を検討する際には、この日数をどのように計算し、制限を超えないためにどのような戦略を立てるべきかを正確に把握しておく必要があります。本記事では、株式会社オナーズの専門的な知見に基づき、180日ルールの詳細と効率的な運用方法について詳しく解説します。

目次

• 180日ルールの定義と根拠法
• 日数の計算方法と起算日の注意点
• 自治体による上乗せ条例の影響
• 180日制限への対策とハイブリッド運用
• まとめ

180日ルールの定義と根拠法

180日ルールは、2018年6月に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）の第2条第3項に規定されています。この法律では、住宅宿泊事業を「宿泊料を受けて届出住宅に人を宿泊させる事業であって、宿泊させる日数が一年間で百八十日を超えないもの」と定義しています。この制限が設けられた背景には、既存のホテルや旅館等の宿泊施設との競争条件を整えることや、住居専用地域における静穏な住環境を維持するという目的があります（出典：観光庁 民泊制度ポータルサイト）。この上限を超えて宿泊営業を行うことは法律違反となり、業務停止命令や罰則の対象となる可能性があるため、厳格な管理が求められます。

日数の計算方法と起算日の注意点

180日のカウント方法は、毎年4月1日の正午から翌年4月1日の正午までを一期間として計算します。一般的な暦年（1月〜12月）ではない点に注意が必要です。宿泊日数は、実際に宿泊者が滞在した「正午から翌日の正午まで」を1日として数えます。例えば、2泊3日の予約が入った場合は2日としてカウントされます。また、複数の宿泊者が同一の日に滞在しても、その日のカウントは1日となります。住宅宿泊事業者は、この日数を「住宅宿泊事業実績報告書」として定期的に各都道府県知事等へ報告する義務があります（出典：住宅宿泊事業法）。

自治体による上乗せ条例の影響

法律では全国一律で180日が上限とされていますが、各自治体が独自に定める「上乗せ条例」によって、さらに厳しい日数の制限が課される場合があります。住宅宿泊事業法第18条に基づき、自治体は区域ごとに、期間を指定して営業日数を制限することが認められています。例えば、東京都の一部区や京都市などの観光地では、住居専用地域における平日の営業を禁止し、実質的な稼働日数が年間数十日程度まで制限されるケースも珍しくありません。民泊を開始する前には、必ず物件が所在する自治体の条例を確認し、収益性が確保できるかを検討する必要があります。

180日制限への対策とハイブリッド運用

180日の制限がある中で収益を最大化するためには、戦略的な運用が不可欠です。一つの有効な手段として、民泊とマンスリーマンション（定期借家契約）を組み合わせたハイブリッド運用が挙げられます。180日の枠内では観光客向けの民泊として高単価で貸し出し、残りの期間を中長期滞在者向けのマンスリーマンションとして運用することで、物件を1年通して有効活用することが可能です。株式会社オナーズでは、こうした複雑なスケジュール管理や運用戦略の策定をサポートするサービスを提供しています。プロフェッショナルの知見を取り入れることで、法令を遵守しながら収益を最大化する道が開けます。

まとめ

民泊新法の180日ルールは、健全な民泊運営を行う上で避けて通れない重要な規制です。4月を起算日とする計算方法の理解や、自治体独自の条例への対応、そして空き期間を埋めるためのハイブリッド運用の検討など、多角的な視点での管理が求められます。オナーズは、豊富な管理実績をもとに、オーナー様の物件に最適な運用プランをご提案いたします。180日ルールの壁を乗り越え、安定した民泊経営を実現するために、ぜひ専門家への相談を検討してみてください。

関連記事

• 180日ルールの詳細と計算方法のポイント – 民泊運営における日数管理の重要性を解説しています。
• 旅館業法と民泊新法の違いを徹底比較 – 180日制限のない旅館業許可取得とのメリット・デメリットを比較しています。
• オナーズの民泊運用代行サービス – 180日制限に対応した戦略的な運用サポートプランを紹介しています。