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農地転用の3条・4条・5条の違いを解説｜許可申請の手順と注意点
農地転用の3条・4条・5条の違いを解説｜許可申請の手順と注意点
所有している農地を住宅用地や駐車場、資材置場などに活用したいと考えた際、避けて通れないのが「農地転用」の手続きです。農地は農地法という法律によって厳格に保護されており、自由に用途を変更することはできません。農地法には主に第3条、第4条、第5条という3つの区分があり、それぞれ目的や申請内容が大きく異なります。本記事では、農地転用を検討している方に向けて、3条・4条・5条の具体的な違いや申請の流れ、スムーズに手続きを進めるためのポイントを詳しく解説します。Honorsでは、複雑な土地活用のコンサルティングを通じて、お客様の資産価値を最大化するお手伝いをしています。
目次
農地法第3条・4条・5条の定義と主な違い
農地法は、国内の優良な農地を確保し、農業生産の安定を図ることを目的としています。そのため、農地を農地以外のものにする場合や、農地の所有権を移転する場合には、農業委員会や都道府県知事の許可が必要です。ここでは、実務上重要となる3つの条文について解説します。
農地法第3条：耕作目的での権利移動
農地法第3条は、農地を農地として使い続けることが前提の手続きです。農地を売買したり貸し借りしたりする場合で、譲り受ける側がその土地で引き続き耕作を行う際に適用されます。主な対象は農家や農業生産法人です。第3条の許可を得るためには、譲受人が効率的に農業を行うことができるか、必要な農作業に従事するかといった一定の要件を満たす必要があります。
農地法第4条：自分名義の農地を転用
農地法第4条は、農地の所有者本人が、その農地を農地以外のもの（宅地、工場用地、駐車場など）に変更する場合に適用されます。例えば「自分の畑に自分の家を建てたい」というケースが該当します。所有権の移転を伴わない点が特徴です。農地の場所や周囲の状況によって、転用が認められる「一般農地」か、原則として認められない「農用地区域内農地」や「甲種農地」かなどの区分が判断されます。
農地法第5条：転用目的での権利移動
農地法第5条は、農地を農地以外のものにする目的で、所有権を移転したり貸借権を設定したりする場合に適用されます。「他人から農地を買って家を建てる」「農地を借りて事業用の店舗を作る」といったケースがこれに当たります。第4条（転用）と第3条（権利移動）の要素を併せ持った手続きと言えます。実務上、開発行為や売買を伴う農地活用では、この第5条申請が最も頻繁に行われます。
農地転用の許可申請が必要な理由
日本は国土が狭く、食料自給率の維持は国家的な課題です。もし制限なく農地を宅地化できてしまうと、農業に適した良好な土地が失われ、将来的な食料供給に支障をきたす恐れがあります。そのため、農地法によって「その土地が本当に転用可能か」「転用後の事業に確実性があるか」を厳格に審査しています。無断で転用を行った場合は、原状回復命令や罰則の対象となる可能性があるため、必ず正規の手続きを踏む必要があります。
農地転用手続きの一般的な流れ
農地転用の申請は、多くの書類を準備し、段階的なプロセスを経る必要があります。一般的な流れを把握しておくことで、計画的な土地活用が可能になります。
事前相談と調査
まずは対象となる農地がどの区分に属しているかを確認します。市町村の農業委員会事務局にて、転用の可否や必要な条件を相談します。都市計画法上の制限や、他法令（道路法、河川法など）との兼ね合いもこの段階で調査します。Honorsでは、こうした初期段階の法規制調査から専門的な視点でアドバイスを行っています。
書類の作成と提出
申請書に加え、土地の登記簿謄本、公図、付近見取図、配置図、資金計画書など、多岐にわたる書類を用意します。第5条申請の場合は、譲渡人と譲受人が連名で申請を行う必要があります。書類が整い次第、毎月の締め切り日までに農業委員会へ提出します。
審査と許可証の交付
提出された書類に基づき、農業委員会での審議が行われます。4ヘクタールを超える大規模な農地の場合は農林水産大臣との協議が必要になるなど、面積によって権限者が異なります。審査期間は概ね1ヶ月から数ヶ月程度を要することが一般的です。許可が下りると「農地転用許可証」が交付され、着工が可能になります。
農地転用を成功させるための注意点
農地転用は申請すれば必ず通るものではありません。特に「農振除外（農用地区域からの除外手続き）」が必要な場合は、許可までに1年以上の歳月を要することもあります。また、土地の排水計画や周辺の営農環境への影響も考慮しなければなりません。自己判断で進めると、思わぬ法規制により計画が頓挫するリスクがあるため、土地活用の専門家や行政書士と連携することが推奨されます。
Honorsによる土地活用サポート
Honorsは、農地を含む多様な土地の有効活用を支援するWebコンサルティングおよび不動産ソリューションを提供しています。農地法第4条・5条に基づく転用手続きから、その後の事業計画策定、最適なパートナー企業の選定まで、一気通貫でサポートが可能です。複雑な権利関係や法規制が絡む案件においても、蓄積されたノウハウを活かして最適な解決策を提示いたします。資産価値を維持しつつ、次世代に繋がる土地活用を実現したい方は、ぜひ一度ご相談ください。
まとめ
農地転用の3条・4条・5条は、農地の「誰が」「何のために」使うかによって使い分ける必要があります。耕作を続けるなら3条、自分で転用するなら4条、権利を譲って転用するなら5条と覚えておきましょう。農地法の手続きは専門性が高く、事前の調査が成否を分けます。早期に専門家へ相談し、確実な手続きを進めることが、円滑な土地活用への第一歩です。