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根抵当権の仕組みと抵当権との違い｜不動産活用と融資の基礎知識
根抵当権の仕組みと抵当権との違い｜不動産活用と融資の基礎知識
不動産を担保に融資を受ける際、登記簿謄本で目にする機会が多い「根抵当権（ねていとうけん）」。一般的な「抵当権」と名前は似ていますが、その性質や運用ルールは大きく異なります。特に中小企業の経営者様や不動産オーナー様にとって、根抵当権の正しい理解は円滑な資金調達や事業承継、将来的な不動産売却において極めて重要です。本記事では、honors（オーナーズ）が不動産コンサルティングの視点から、根抵当権の仕組みやメリット、注意点を分かりやすく解説します。
目次
根抵当権の基本的な仕組み
根抵当権は、特定の借入金に対してではなく、一定の範囲内にある不特定の債権をまとめて担保する権利です。事業融資などで頻繁に利用される非常に強力な担保権といえます。
根抵当権とは何か
一般的な抵当権は「1,000万円の住宅ローン」のように特定の契約に紐付きますが、根抵当権は「極度額（上限額）」を決め、その範囲内であれば何度でも借入と返済を繰り返せる仕組みです。銀行との継続的な取引がある企業において、運転資金の融資を受ける際などに活用されます。一度設定すれば、枠内で何度も資金を引き出せるカードローンのような性質を不動産担保に持たせたものと考えると分かりやすいでしょう。
「極度額」と「債権の範囲」の考え方
根抵当権を設定する際には、必ず「極度額」と「債権の範囲」を登記します。極度額とは、その不動産から優先的に弁済を受けられる上限額のことです。実際の借入額がこの金額を上回ったとしても、根抵当権者が優先して回収できるのは極度額までとなります。また、債権の範囲は「銀行取引」「手形貸付」など、どのような名目の借入を担保するのかを限定するものです。これにより、担保される債務の性質が明確になります。
根抵当権と抵当権の決定的な違い
抵当権と根抵当権の最大の違いは、住宅ローンなどの完済によって権利が消滅するかどうかにあります。
特定の借入か、継続的な取引か
抵当権は、特定の借入を返済し終えると「付随性」により権利が消滅し、抹消登記が可能になります。一方で根抵当権は、個別の借入を完済しても、契約が続いていれば権利はそのまま残ります。これが根抵当権の大きな特徴です。将来的に再度融資を受ける可能性がある限り、一度設定した根抵当権は有効に機能し続けます。
付随性と随伴性の有無
抵当権には、債権が譲渡されれば抵当権も一緒に移る「随伴性」があります。しかし、元本が確定する前の根抵当権にはこの随伴性がありません。債権者が個別の債権を他者に譲渡しても、根抵当権そのものは元の権利者のもとに留まります。このように、債権と担保権が切り離された状態を維持できる点が、ビジネスにおける流動性を支えています。
根抵当権を設定する主なメリット
根抵当権の活用には、事務手続きの簡略化やコスト抑制など、事業経営に直結する利点があります。
融資を受けるたびに登記する手間とコストを削減
通常の抵当権であれば、融資のたびに設定登記を行い、完済のたびに抹消登記を行う必要があります。これには司法書士への報酬や登録免許税といった諸費用がかさみます。根抵当権は一度の設定で済むため、2回目以降の借入では登記の必要がありません。頻繁に資金調達を行う企業にとって、時間と費用の両面で大きな節約になります。
柔軟な資金繰りが可能になる
極度額の範囲内であれば、銀行の審査を経て迅速に融資が実行される傾向にあります。急な仕入れや設備投資のチャンスを逃さないためには、あらかじめ根抵当権を設定して借入枠を確保しておくことが有効な戦略となります。不動産という資産を動的な資金源として活用できるのが根抵当権の強みです。
注意すべきデメリットとリスク
利便性が高い一方で、根抵当権には所有者にとっての制約も存在します。
元本確定まで抹消が困難
根抵当権は、たとえ現在の借入残高がゼロであっても、銀行が承諾しない限り抹消できません。将来の融資の可能性を含んで設定されているため、契約を解除するには「元本の確定」という手続きが必要です。不動産を売却しようとした際、この手続きに時間がかかり取引に支障をきたすケースもあるため注意が必要です。
担保価値が拘束される範囲が広い
極度額が設定されている不動産は、その金額分だけ「担保としての余力」が常に使用されているとみなされます。例えば、評価額5,000万円の物件に極度額4,000万円の根抵当権が設定されている場合、実際の借入が1,000万円であっても、他の銀行から追加で融資を受ける際の評価は厳しくなります。資産の流動性を一部制限してしまう側面があることを理解しておかなければなりません。
不動産売却や相続時の手続き
根抵当権が設定された不動産を動かす際には、特別な法的手続きが求められます。
売却時には根抵当権の抹消が必要
根抵当権がついたままの不動産を購入する人はまずいません。そのため、売却時には必ず抹消登記を行います。これには銀行との交渉や、残債の全額返済、契約の解除合意が必要です。honorsでは、こうした煩雑な抹消手続きが伴う不動産売却についても、金融機関との調整を含めたトータルサポートを提供しています。
相続における根抵当権の承継と期間制限
根抵当権者が死亡した場合、相続開始から6ヶ月以内に指定根抵当権者の合意登記を行わないと、元本が確定してしまいます。元本が確定すると、それ以降は新たな借入を担保できなくなり、実質的に抵当権と同じ性質に変化します。事業承継を控えている場合は、根抵当権の扱いについてあらかじめ専門家と協議しておくことが欠かせません。
まとめ：最適な不動産活用のために
根抵当権は、上手に活用すれば事業成長を加速させる強力なツールとなります。しかし、その仕組みは複雑であり、将来の売却や相続を見据えた慎重な判断が求められます。とりあえず設定するのではなく、現在の借入状況や今後の事業計画に照らして、抵当権とどちらが適しているかを検討することが大切です。
株式会社honorsでは、不動産コンサルティングのプロフェッショナルとして、根抵当権の設定された物件の有効活用や売却、相続対策のご相談を承っております。お客様の大切な資産の価値を最大化するために、最適なスキームをご提案いたします。不動産に関するお悩みがあれば、ぜひWebサイトよりお気軽にお問い合わせください。
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